드라이비트, 왜 물이 들까요?
드라이비트 누수는 바깥벽에 붙인 단열재 위를 얇은 미장층으로 덮은 벽에서, 마감이 끊기거나 갈라진 틈으로 빗물이 들어 단열재와 실내 벽까지 젖는 일입니다. 물이 드는 자리는 대개 창호 둘레, 마감 이음과 모서리, 미장 균열, 배관과 환기구 구멍 둘레입니다. 틈만 메워 끝날지, 젖은 단열재를 걷어 내고 다시 마감할지는 물이 든 자리와 안쪽이 젖은 범위에 따라 갈리고, 높은 곳 확인과 보수는 기사에게 맡깁니다. 설비맵에 사진을 보내 주시면 주소를 확인해 가능 여부와 일정을 알려 드리고, 고칠 범위와 견적을 작업 전에 먼저 말씀드린 뒤 동의하시면 시작합니다.
드라이비트는 흔히 부르는 이름이고, 국가건설기준 KCS 41 42 02 「외단열 공사」(2023년 12월 19일 개정)에서는 외단열 미장 마감이라는 말을 씁니다. 이 기준은 외단열 미장 마감을 '건축물의 구조체가 외기에 직접 면하는 것을 방지하기 위해 구조체 실외측에 단열재를 설치하고 마감하는 건물 단열 방식으로 접착제, 단열재, 메쉬(mesh), 바탕 모르타르, 마감재 등의 재료로 구성'된다고 정의합니다. 단열재 위 바탕 모르타르·메쉬·미장 마감재 층은 미장층, 바탕 모르타르 위 마감재는 기후 환경 변화로부터 구성 재료를 보호하는 제품으로 설명합니다. 국가건설기준센터 KCS 41 42 02 「외단열 공사」 1.3 용어의 정의(2023. 12. 19. 개정 · 2026. 11. 3. 확인)
실내 기록과 맡길 보수
바깥벽은 대부분 높은 곳이라 집에서 할 일은 실내 쪽 기록과 땅이나 창 안쪽에서 보이는 자리까지입니다. 사다리에 오르거나 창밖으로 몸을 내밀어 벽을 만지지 마세요.
- 실내에서 남길 기록 — 창가와 바깥벽 쪽 벽지가 젖는 자리, 젖은 날의 비와 바람 방향, 땅이나 창 안쪽에서 보이는 금과 얼룩을 사진과 메모로 남기기.
- 기사에게 맡길 일 — 높은 곳의 실링 재시공과 균열 보수, 마감을 눌러 보거나 열어 보는 확인, 젖은 단열재를 걷어 내고 다시 마감하는 일.
실내 얼룩만으로는 바깥벽 어느 틈으로 물이 들었는지 알기 어렵습니다. 외벽과 옥상, 창 가운데 어디서 드는지 나누는 법은 외벽·옥상·창문 누수 쪽에 있고, 겨울에 바깥벽 쪽 방 모서리만 젖는다면 결로일 수도 있으니 결로 방지도 함께 보세요.
물이 드는 자리 4곳
단열재를 덮은 미장층이 얇아서 마감이 끊기는 자리마다 물길이 생기기 쉽습니다. 자리마다 겉에서 보이는 모습과 맡길 신호를 표로 나눴습니다.
| 드는 자리 | 보이는 모습 | 맡길 신호 |
|---|---|---|
| 창호 둘레 | 창틀과 마감 사이 실링이 갈라지거나 떨어지고, 창 아래 모서리부터 물자국이 흘러내림 | 실내 창가 벽지까지 젖으면 틈으로 든 물이 단열재를 타고 안쪽까지 갔을 수 있음 |
| 마감 이음과 모서리 | 단열재 판 이음을 따라 곧은 금이 가거나 건물 모서리 마감이 들뜸 | 누르면 꺼지거나 들뜬 폭이 넓으면 안쪽 접착이 약해졌을 수 있어 열어 보는 확인이 필요함 |
| 미장 균열 | 머리카락 같은 금이 그물처럼 퍼지거나, 굵은 금 아래로 물자국이 남음 | 금 둘레가 늘 젖어 보이거나 실내 같은 높이 벽이 젖으면 균열 보수만으로 끝나지 않을 수 있음 |
| 배관과 환기구 구멍 둘레 | 에어컨 배관이나 환기구가 지나는 구멍 둘레 마감이 벌어지고 아래로 얼룩이 번짐 | 구멍 둘레 실링만 다시 할지, 둘레 마감과 단열재까지 손볼지 현장에서 정함 |
국가건설기준 KCS 41 42 02 「외단열 공사」도 이 자리들을 따로 다룹니다. 창·문·기계장치 같은 개구부는 단열재를 붙이기 전에 둘레에 메쉬를 붙여 단열재 뒷면부터 감아 올리는 백 랩핑을 하고, 단열재의 수직·수평 조인트가 개구부 코너와 일치하지 않도록 모서리에 L자형 단열재를 쓰게 합니다. 창문틀·문틀·기계장치에서는 실링재를 시공할 수 있게 단열재를 일정 간격 띄워 설치하고, 이질재와 만나는 접합부에는 조인트 실링재를 시공하되 조인트 폭은 도면에 기초해 6~50mm를 적용하게 합니다. 국가건설기준센터 KCS 41 42 02 「외단열 공사」 3.2 단열재의 설치·3.4.1 미장 마감재 시공(2023. 12. 19. 개정 · 2026. 11. 3. 확인)
창틀 레일의 물구멍이나 창틀 실리콘 자체가 문제라면 고칠 곳이 달라 창틀 누수에서 따로 나눠 보세요.
드라이비트 방수, 겉만 바를까 걷어 낼까?
드라이비트 방수를 알아보면 겉에 칠이나 실링만 다시 하는 보수와, 젖은 단열재와 미장층을 걷어 내고 새로 붙이는 보수가 함께 나옵니다. 어느 쪽인지는 금의 굵기보다 물이 안쪽까지 갔는지로 가립니다. 아래 신호는 기사가 현장에서 보는 것이니, 높은 곳은 직접 확인하지 말고 사진으로만 보내 주세요.
- 겉 보수로 볼 신호 — 금이 가늘고 그 둘레를 눌러도 단단합니다. 실내 벽이 마른 채이고, 비가 와도 얼룩이 넓어지지 않습니다. 이럴 때는 틈을 메우고 겉 마감을 다시 바르는 쪽부터 봅니다.
- 걷어 내는 보수로 볼 신호 — 누르면 물렁하거나 꺼지고, 두드리면 둘레와 소리가 다릅니다. 마감이 부풀어 떨어지거나 금 아래 물자국이 마르지 않고, 실내 같은 자리가 비 올 때마다 젖습니다. 이럴 때는 젖은 단열재가 남아 있을 수 있어 일부를 열어 본 뒤 범위를 정합니다.
보수 범위를 어디까지 잡는지는 공동주택 기준에도 나옵니다. 「공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준」(2026. 7. 8. 시행본) 제91조와 별표 10은 누수 보수비용을 방수공사·비방수공사·창호공사별로 산정합니다. 창호 둘레 실링(코킹)이 '재료 결함'이면 창호 둘레 4면 전체를, '시공 결함'이면 4면 가운데 결함 면 전체만 재시공하는 것을 원칙으로 하되, 부분 보수가 불가능하면 4면 전체 보수를 보수 범위로 봅니다. 균열에 의한 누수는 비관통 균열이면 충전공법, 관통균열이면 주입식 공법을 적용하고, 보수공사가 주변 마감에 영향을 주면 관련 부위 마감 재시공을 포함합니다. 국가법령정보센터 「공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준」 [별표 10] 누수 보수비용 산정방법(제91조제2항 관련) PDF(2026. 7. 8. 시행본 · 2026. 11. 3. 확인)
공동주택 하자 분쟁의 보수비용 산정 기준이라 모든 건물에 그대로 들어맞지는 않지만, 견적서에서 창 둘레를 몇 면 다시 하는지, 금을 어떤 공법으로 메우는지, 둘레 마감까지 들어가는지 물어볼 잣대가 됩니다. 균열 보수와 전체 방수의 범위 차이는 외벽 방수 쪽에서 견주어 보세요.
설비맵 진행 순서와 보낼 사진
바깥벽 보수는 높이와 범위에 따라 준비가 크게 달라, 사진으로 범위를 먼저 가늠한 뒤 방문을 정합니다. 드라이비트 누수 상담은 아래 순서로 이어집니다.
- 건물 바깥벽이 넓게 들어오게 길 건너나 마당에서 한 장, 금이나 얼룩을 창 안쪽이나 손이 닿는 거리에서 확대해 한 장, 그 자리 가까운 배관이나 환기구, 창 둘레를 한 장 찍어 보내 주세요. 실내에 젖은 벽이 있으면 그 사진과 건물 층수도 알려 주세요.
- 사진과 주소를 보고 가능 여부와 일정을 안내하고, 방문이 정해지면 찾아갈 담당 기사를 먼저 알려 드립니다.
- 현장에서는 손이 닿는 자리와 실내 벽부터 확인하고, 높은 곳은 필요한 장비와 작업 범위를 정합니다.
- 겉 보수로 될지 걷어 내야 할지, 다시 마감한다면 어떤 재료로 할지를 나눠 견적을 먼저 드립니다.
- 동의하신 범위만 작업하고, 열어 본 뒤 범위가 달라지면 다시 말씀드리고 동의를 받습니다.
- 작업을 마치면 고친 자리를 함께 확인하고, 비 온 뒤 같은 자리가 다시 젖을 때의 A/S도 설비맵이 맡습니다.
다시 마감할 때 왜 기준을 볼까요?
젖은 단열재를 걷어 내고 새로 붙이면 바깥벽 마감재료를 다시 고르게 됩니다. 건물의 층수와 높이, 쓰임에 따라 쓸 수 있는 재료가 달라서 시공 쪽에 어떤 기준으로 고르는지 먼저 물어야 합니다.
외벽 마감재료를 방화에 지장이 없는 재료로 해야 하는 건축물은 「건축법 시행령」 제61조 제2항이 정합니다. 3층 이상 또는 높이 9미터 이상인 건축물, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 설치해 주차장으로 쓰는 건축물, 의료시설·교육연구시설·노유자시설·수련시설 등이 여기에 듭니다. 국가법령정보센터 「건축법 시행령」 제61조(건축물의 마감재료 등)(대통령령 제36746호, 2026. 10. 6. 시행 · 2026. 11. 3. 확인)
이 범위 가운데 3층 이상 5층 이하 또는 높이 9미터 이상 22미터 미만인 건축물과 필로티 주차장 건축물은 '건축물이 불이 붙거나 화재가 수직으로 확산하는 것을 방지'하려는 2019년 8월 6일 개정으로 더해졌습니다. 이 개정은 2019년 11월 7일부터 시행됐고, 그 뒤 건축허가·대수선허가를 신청하거나 건축신고를 하는 경우부터 적용됐습니다. 국가법령정보센터 「건축법 시행령」 2019. 8. 6. 일부개정(대통령령 제30030호) 제·개정이유·부칙(2026. 11. 3. 확인)
재료 쪽 기준은 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제24조에 있습니다. 제6항은 위 시행령 제61조 제2항 제1호부터 제3호까지와 제5호 건축물의 외벽 마감재료를 불연재료 또는 준불연재료로 하게 하고, 이 마감재료에는 단열재, 도장 등 코팅재료와 그 밖에 마감재료를 구성하는 모든 재료가 들어갑니다. 국토교통부장관이 고시하는 화재 확산 방지구조 기준에 맞게 설치하면 난연재료도 쓸 수 있고, 제7항은 그 가운데 제1호·제3호·제5호 건축물로서 5층 이하이면서 높이 22미터 미만인 건축물에 난연재료를 허용하되 강판과 심재로 이루어진 복합자재가 아닌 것으로 한정합니다. 국가법령정보센터 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제24조(건축물의 마감재료 등)(국토교통부령 제1631호, 2026. 10. 6. 시행 · 2026. 11. 3. 확인)
제8항은 마감재료가 둘 이상의 재료로 제작됐다면 재료 전체를 하나로 본 실물모형시험과 각 재료의 난연성능시험 결과가 모두 고시 기준을 충족하도록 하며, 이 항은 2022년 2월 10일 개정으로 신설돼 2022년 2월 11일부터 시행됐습니다. 국가법령정보센터 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 2022. 2. 10. 일부개정(국토교통부령 제1106호, 2022. 2. 11. 시행) 제·개정이유·부칙(2026. 11. 3. 확인)
보수가 허가나 신고 대상인지, 이 건물에 어느 재료 기준이 걸리는지는 시공 쪽과 관할 기관에 확인하세요. 견적을 받을 때는 다시 마감할 재료가 이 기준에 맞는지 함께 물어보세요.
드라이비트 누수, 많이 묻는 것
드라이비트에 생긴 금은 메우기만 하면 되나요?
금이 가늘고 둘레가 단단하며 실내 벽이 마른 채라면 메우고 겉을 다시 바르는 보수로 끝나는 경우가 있습니다. 누르면 물렁하거나 실내 같은 자리가 비 올 때마다 젖는다면 안쪽 단열재가 젖었을 수 있어, 일부를 열어 보는 확인이 먼저입니다.
드라이비트 방수는 겉에 방수 칠만 하면 되나요?
겉 칠은 표면을 덮을 뿐 이미 젖은 단열재를 말려 주지는 못합니다. 물이 안쪽까지 갔는지 먼저 확인하고, 젖은 부분이 있으면 걷어 낸 뒤 마른 바탕에서 틈을 메우고 겉을 마감합니다.
드라이비트 외벽 방수는 어디까지 손보게 되나요?
물이 든 자리와 젖은 범위에 따라 실링만 다시 하는 정도부터, 젖은 단열재와 미장층을 걷어 내고 새로 붙이는 범위까지 달라집니다. 사진으로 먼저 가늠하고 현장 확인 뒤 범위와 견적을 먼저 안내합니다.
드라이비트를 다시 마감할 때 재료는 아무거나 써도 되나요?
「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제24조는 「건축법 시행령」 제61조 제2항 제1호부터 제3호까지와 제5호 건축물의 외벽 마감재료를 불연재료나 준불연재료로 정하고, 정해진 경우에만 난연재료를 허용합니다. 건물의 층수와 높이, 쓰임에 따라 달라지니 시공 쪽과 관할 기관에 확인하세요.
높은 층의 드라이비트 누수도 사진으로 상담할 수 있나요?
네, 땅이나 창 안쪽에서 찍을 수 있는 만큼만 찍어 보내 주시면 됩니다. 높은 곳 작업은 필요한 장비와 범위에 따라 준비가 달라, 가능 여부와 일정은 보내 주신 사진과 주소를 보고 정해 알려 드립니다.