덧바를까, 새로 할까?
전주 옥상방수는 예전 방수층이 바닥에 단단히 붙어 있는지에 따라 그 위에 덧바르는 공사와 걷어 내고 새로 하는 공사로 갈립니다. 손으로 눌렀을 때 들썩이거나, 금이 넓게 번졌거나, 비 그친 뒤에도 한참 젖어 있으면 걷어 내는 쪽에 가깝고, 겉 색만 바랬다면 덧바르는 쪽에 가깝습니다. 설비맵은 전주 방수 상담을 받고, 가능 여부와 일정은 사진·주소 확인 뒤 안내합니다.
이 갈림이 중요한 까닭은 새 방수층이 예전 층을 바탕 삼아 붙기 때문입니다. 들뜬 층 위에 새 층을 올리면 아래층이 움직일 때 새 층도 함께 들뜨고, 물을 머금은 층을 덮으면 갇힌 물기가 햇볕에 데워지며 새 층을 밀어 올리기 쉽습니다. 반대로 멀쩡한 층까지 다 걷어 내면 공사 날수와 견적만 늘어납니다.
그래서 견적에 앞서 예전 층이 몇 겹인지, 어디까지 들떠 있는지, 바탕 콘크리트까지 젖었는지를 먼저 봅니다. 바르는 공법과 붙이는 공법의 차이는 우레탄 방수 안내와 시트 방수 안내에 따로 정리해 두었습니다.
눌러 볼 것과 맡길 것
맑은 날 옥상에 오를 수 있다면 예전 층 상태는 집에서도 어느 정도 볼 수 있습니다. 난간이 낮거나 없는 옥상, 젖어서 미끄러운 바닥이라면 올라가지 말고 출입문 앞에서 찍은 사진만 보내셔도 됩니다.
집에서 해 볼 것
- 손바닥이나 발끝으로 바닥을 눌러 보고, 꺼지듯 들썩이는 자리에 분필로 표시하기
- 비 그친 다음 날, 다른 곳은 말랐는데 젖은 채 남은 자리 찾기
- 금이 선 하나로 났는지, 그물처럼 번졌는지 가까이 찍어 두기
- 겉을 손으로 문질렀을 때 색 가루가 묻어나는지 보기
설비맵에 맡길 것
- 작은 자리를 잘라 예전 층이 몇 겹인지, 바탕에 붙어 있는지 확인하기
- 들뜬 층을 걷어 내고 드러난 바탕의 금과 패인 곳 메우기
- 배수구와 난간 아래처럼 층이 끝나는 자리 마감하기
들뜬 자리를 칼로 째 보거나 손으로 뜯어내는 일은 피하세요. 째진 틈으로 빗물이 스며들어 층 아래가 더 넓게 젖을 수 있습니다. 비가 오지 않은 날에도 천장이 젖는다면 옥상보다 수도 배관 쪽일 수 있으니 같은 지역 누수탐지 안내를 먼저 보세요.
바닥 모습별로 갈리는 쪽
옥상 바닥에서 흔히 보이는 네 가지 모습을 덧바를 때와 걷어 낼 때로 나눴습니다. 한 옥상에 두 가지 넘는 모습이 섞여 있으면 가장 넓게 퍼진 모습을 기준으로 보세요.
| 바닥 모습 | 덧바를 때 | 걷어 낼 때 |
|---|---|---|
| 손으로 누르면 들뜸(층 아래에 물기나 공기가 갇혔을 수 있음) | 들뜬 자리가 군데군데라면 그 부분만 도려내고 메운 뒤 덧바름 | 누르는 곳마다 들썩이면 걷어 내고 바탕부터 다시 |
| 넓게 갈라짐(층이 굳어 바탕 움직임을 따라가지 못함) | 가는 금이 겉층에만 있으면 금을 메우고 덧바름 | 금이 바탕까지 내려갔거나 그물처럼 번졌으면 걷어 내기 |
| 비 온 뒤 오래 젖어 있음(층이 물을 머금었을 수 있음) | 젖는 자리가 좁고 마른 뒤 단단하면 그 자리만 손질하고 덧바름 | 마른 날에도 축축하거나 누르면 물이 배어 나오면 걷어 내기 |
| 겉만 색이 바램(맨 위 보호층이 닳음) | 아래층이 단단히 붙어 있으면 겉칠 위주로 덧바름 | 바랜 자리 밑에서 들뜸이나 금이 함께 보이면 잘라 보고 정하기 |
사진으로 먼저 가늠하되, 마지막 판단은 현장에서 작은 자리를 잘라 층을 본 뒤 합니다.
걷어 내는 넓이, 견적을 왜 바꿀까요?
같은 넓이의 옥상이라도 예전 층을 얼마나 걷어 내는지에 따라 견적이 크게 달라집니다. 걷어 내는 일에는 층을 떼어 내는 품에 더해 떼어 낸 폐자재를 내려 치우는 일, 드러난 바탕을 메우고 고르는 일, 바탕이 마르기를 기다리는 날이 함께 붙기 때문입니다. 덧바름은 이 과정이 줄어드는 대신 예전 층이 버텨 준다는 전제가 맞아야 합니다.
견적서에 다음 말이 따로 적혀 있는지 보세요. 「옥상 방수 일식」 한 줄뿐이면 어디까지 걷어 내는지 알 수 없습니다.
- 전면 철거와 부분 철거 — 둘 가운데 어느 쪽인지, 걷어 내는 넓이는 얼마인지
- 바탕 보수 — 드러난 금 메우기와 패인 곳 채우기가 들었는지
- 폐자재 처리 — 걷어 낸 층을 내려 치우는 일이 들었는지
- 하도 — 새 층이 예전 층이나 바탕에 붙도록 먼저 바르는 층을 무엇으로 하는지
콘크리트 금으로 물이 드는 자리에는 인젝션 방수나 균열 보수가 따로 붙기도 합니다. 넓이와 공법에 따라 비용이 갈리는 조건은 방수 공사 비용 안내에, 옥상 바닥 방수 전반은 옥상 방수 안내에 있습니다. 금액은 예전 층을 잘라 확인한 뒤 견적으로 먼저 알려 드리고, 동의하시면 작업합니다.
견적서의 하자보증 항목도 함께 보세요. 설비맵은 하자보증 기간·범위를 공법·시공 범위에 따라 견적 때 함께 안내합니다. 법령 쪽으로는 「공동주택관리법 시행령」 [별표 4] 시설공사별 담보책임기간 표(2026. 7. 1. 시행본)가 방수공사를 대지조성공사부터 지붕공사까지와 같은 5년 칸에, 단열공사를 3년 칸에, 마감공사 가운데 도장공사를 2년 칸에 둡니다.
소규모 공동주택 조례, 옥상은 어디까지?
4세대 이상 19세대 이하인 다세대·연립이나 작은 아파트라면 「전주시 소규모 공동주택 관리에 관한 지원 조례」(2025. 6. 30. 일부개정, 관리책임부서 전주시 건축과)를 먼저 보세요. 이 조례는 「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 받은 아파트·연립주택·다세대주택 가운데 「전주시 주택조례」 제4조의 지원대상을 뺀 4세대 이상 19세대 이하 집합주택을 소규모 공동주택으로 보고, 지원사업의 하나로 '옥상의 공용부분 유지·보수 사업'을 둡니다. 조례에 적힌 말은 공용 옥상의 유지·보수이므로, 방수 공사가 그 해 지원에 들어가는지는 공고와 관리 주체에 확인하세요.
지원 대상은 사용승인 뒤 20년 이상이 지난 소규모 공동주택이고, 석축·옹벽·절개지 같은 긴급 보수와 재난위험시설물 보수는 20년이 안 됐어도 지원할 수 있습니다. 관리처분계획 인가 뒤 철거가 예정된 정비구역의 집은 빠지고, 지원을 받은 곳은 같은 사업으로 5년 안에 다시 받을 수 없습니다.
신청은 시장이 해마다 공고하는 기간 안에 관리단(없으면 입주자 3분의 2 이상 동의를 받은 대표)이 지원금신청서·사업계획서와 견적서·산출내역서 같은 설계서를 갖춰 구청장에게 냅니다. 착수 전에는 착수신고서를, 사업이 끝난 뒤 30일 안에는 공사 전·중·후 사진 등을 붙인 정산보고서를 구청장에게 냅니다. 걷어 내는 넓이와 바탕 보수가 나뉜 견적서를 받아 두면 서류를 꾸리기 수월합니다.
소규모 공동주택이 아닌 분양 단지는 「전주시 주택조례」(2026. 5. 8. 일부개정, 관리책임부서 전주시 재개발재건축과) 제4조를 봅니다. 사용검사 뒤 20년 이상 된 분양공동주택에서 사업주체의 하자보수기간이 지난 공동주택 공용부·부대시설·입주자 공유인 복리시설의 유지·보수·설치를 지원 대상으로 정합니다. 전주시 누리집 안내는 1월~2월 홍보와 접수, 2월~3월 현지조사와 선정, 3월~11월 공사, 12월 준공과 보조금 정산 순서로 적고, 담당은 재개발재건축과 공동주택입니다.
전북 전주시 「전주시 주택조례」 제4조(지원대상 공동주택 등)(2026. 5. 8. 일부개정 조례 제4373호 · 2026. 11. 8. 확인) 전북 전주시 「분야별 정보 > 도시/주택 > 공동주택 > 공동주택관리」(전주시 누리집 · 2026. 11. 8. 확인)
이 단지는 입주자대표회의가 의결한 뒤 신청서에 공법 및 공정표를 붙여 내고, 결정통지를 받기 전에는 사업에 착수할 수 없습니다. 견적을 미리 받아 두더라도 공사 날짜는 결정 뒤로 잡으세요.
전북 전주시 「전주시 주택조례」 제6조(지원기준 등)~제9조(지급시기 등)(2026. 5. 8. 일부개정 조례 제4373호 · 2026. 11. 8. 확인)
걷어 내기 전에 찍어 둘 사진
예전 방수층은 걷어 내고 나면 다시 볼 수 없습니다. 몇 겹이었는지, 어디가 들떠 있었는지 사진으로 남겨 두면 공사 뒤 하자를 따질 때와 다음 공사 때 기준이 되고, 지원사업을 쓰는 공동주택은 정산 서류에 넣을 공사 전 사진으로도 씁니다.
설비맵 상담 때 다음 사진을 보내 주시면 덧바를지 걷어 낼지 가늠하기 쉽습니다.
- 옥상 한눈에 — 배수구가 함께 보이게 서로 다른 모서리에서 두어 장
- 들뜬 자리 — 분필로 표시한 자리를 손으로 누르는 모습이 함께 나오게
- 벗겨진 가장자리 — 예전 층이 몇 겹인지 단면이 보이게 가까이
- 갈라진 곳 — 금 옆에 볼펜을 눕혀 굵기를 알 수 있게
- 배수구 둘레 — 예전 층이 배수구 앞에서 어떻게 끝나는지
- 새는 곳 — 꼭대기 층 천장이나 벽에 번진 물 자국
방문 전 담당 기사가 이 사진으로 걷어 낼 층 두께를 가늠하고, 방문은 사진·주소를 확인한 뒤 확정합니다.
집 모양마다 예전 공사 기록 찾는 곳
완산구와 덕진구 어디든 상담 순서는 같지만, 집 모양에 따라 예전 방수 공사 기록을 찾을 곳이 다릅니다. 서신동, 금암동, 진북동, 만성동 같은 동 이름과 집 모양을 함께 알려 주시면 주소 확인과 일정 안내가 쉬워집니다.
- 단독주택 — 예전 공사 때 받은 견적서나 사진이 집에 있는지 찾아보세요. 몇 번 덧칠했는지 알면 걷어 낼 층 두께를 가늠하기 쉽습니다.
- 다세대와 연립 — 옥상이 공용이라 세대끼리 정해야 하고, 예전 기록은 관리단이나 대표를 맡았던 분이 갖고 있을 수 있습니다. 4세대 이상 19세대 이하라면 위 소규모 공동주택 지원 기준도 함께 보세요.
- 아파트 단지 — 옥상은 관리사무소와 관리 주체가 정합니다. 세대에서는 꼭대기 층 물 자국 사진을 관리사무소에 먼저 알리세요.
- 상가 건물 — 영업 중이라면 걷어 내는 날의 소음과 먼지를 언제 감수할지 미리 정합니다.
전주 옥상방수, 많이 묻는 것
전주 옥상방수 가격은 무엇에 따라 달라지나요?
옥상 넓이와 함께 예전 방수층을 얼마나 걷어 내는지, 드러난 바탕을 얼마나 손봐야 하는지, 어떤 공법으로 다시 하는지에 따라 달라집니다. 같은 넓이라도 전면 철거와 부분 철거는 견적이 크게 갈립니다. 금액은 현장을 확인한 뒤 견적서로 먼저 안내합니다.
들뜬 곳만 잘라 내고 덧바를 수도 있나요?
들뜬 자리가 몇 곳에 그치고 나머지 층이 단단하면, 들뜬 부분을 잘라 내고 메운 다음 전체를 덧바르는 견적이 가능합니다. 들뜬 자리가 이어져 넓게 퍼졌다면 손질한 둘레가 다시 들뜨기 쉬워, 걷어 내는 방법을 함께 안내합니다.
전주 방수공사를 맡길 곳은 어떻게 고르면 되나요?
견적에 앞서 바닥을 눌러 보고 작은 자리를 잘라 예전 층을 확인하는지, 견적서에 철거 넓이와 바탕 보수가 따로 적혀 있는지 보세요. 하자보증이 어디까지인지도 견적서에 적어 달라고 하시면 나중에 따질 일이 줄어듭니다.
전주 옥상방수공사는 어떤 순서로 진행되나요?
사진으로 먼저 상담하고, 방문 전 담당 기사를 안내한 뒤 현장에서 예전 층을 확인합니다. 견적을 먼저 안내하고 동의하시면 걷어 내기와 바탕 손질, 하도, 방수층, 마감 순서로 작업하고, 끝난 뒤 함께 확인합니다.
벽이나 바닥의 금은 인젝션 방수로 막나요?
인젝션은 갈라진 틈에 주입재를 밀어 넣어 콘크리트 금으로 스며드는 물길을 막는 보수입니다. 다만 옥상 바닥 방수층이 넓게 들떠 있으면 금만 막아서는 모자랄 수 있어, 금 자리와 바닥 상태를 함께 보고 정합니다.