지하주차장 천장 누수, 물이 드는 길과 보수 방법 고르기

지하주차장 천장으로 물은 어디서 들어올까요?

지하주차장 천장 누수는 대개 주차장 지붕판(상부 슬래브) 위의 화단, 놀이터, 차로에 떨어진 빗물이 상한 방수층을 지나 콘크리트 틈으로 내려오면서 생깁니다. 새는 자리는 균열, 콘크리트를 나눠 부은 이음, 신축 이음, 위쪽 배수구 둘레, 배관이 지나는 구멍에 몰립니다. 비가 온 뒤에만 새는지 늘 젖어 있는지에 따라 원인과 고치는 방법이 갈리고, 공용 부분이라 관리주체와 함께 정해야 합니다.

지붕판 위에는 흙과 포장이 두껍게 덮여 있어 아래에서 보이는 자리와 실제로 물이 들어간 자리가 다를 수 있습니다. 물은 방수층이 깨진 곳으로 들어가 슬래브 위를 따라 흐르다가 가장 약한 틈에서 떨어지기 때문입니다. 그래서 천장 한 곳을 막으면 옆 틈으로 자리를 옮겨 새는 일이 흔합니다.

나무뿌리가 방수층을 파고들거나, 조경 공사 때 장비가 방수층을 긁거나, 화단 배수가 막혀 물이 오래 머무는 것도 자주 원인이 됩니다. 방수 공법 전반은 방수 주제 묶음에 모아 두었습니다.

물이 떨어질 때 입주민과 관리사무소가 먼저 할 일

물이 떨어지는 곳 아래 차는 다른 칸으로 옮기고, 바닥이 미끄러우면 둘레를 막아 사람이 지나지 않게 합니다. 물이 조명 기구나 전기 배선, 분전함 쪽으로 흐르면 손대지 말고 관리사무소에 알려 전기를 맡은 담당자가 살피게 합니다.

입주민이 할 일

• 새는 자리와 가까운 기둥 번호, 주차 구역 표시를 함께 찍어 관리사무소에 알리기
• 차에 떨어진 물이 하얗게 굳기 전에 물로 씻어 내고, 얼룩이 남았다면 날짜와 함께 사진 남기기
• 균열을 쑤시거나 테이프로 막지 않기

관리주체와 시공 업체가 맡을 일

• 물받이를 달아 떨어지는 물을 배수로로 이끄는 임시 조치
• 위쪽 지상 화단과 배수구 상태 확인, 막힌 배수 정리
• 새는 길을 확인하고, 보수 범위와 비용 부담을 관리 규약에 따라 정하는 일

천장에 고드름처럼 굳은 하얀 자국은 무엇일까요?

천장 균열을 따라 하얀 가루가 번지거나 고드름처럼 매달린 것은 백화입니다. 콘크리트 틈을 지나는 물이 시멘트 속 석회 성분을 녹여 나오고, 그 물이 마르면서 하얗게 굳은 것입니다.

이 자국은 물이 잠깐 스친 것이 아니라 오랫동안 같은 길로 지나다녔다는 뜻입니다. 고드름이 길게 자랐다면 그 틈이 꽤 오래 물길 노릇을 했다고 보면 됩니다. 긁어내면 겉은 깨끗해지지만 물길은 그대로라 다시 생깁니다.

하얀 자국 둘레에 붉은 녹물이 섞여 나온다면 콘크리트 속 철근이 젖어 녹슬기 시작했을 수 있습니다. 이때는 물만 막을 것이 아니라 콘크리트 상태도 함께 봐야 하므로, 관리주체에 알려 점검 범위를 넓히는 것이 좋습니다.

비 온 뒤에만 새는지, 늘 젖는지로 가르기

새는 때를 꾸준히 적어 두기만 해도 물길이 꽤 좁혀집니다. 비, 화단 물 주기, 계절에 따라 천장이 어떻게 달라지는지 아래 표와 견줘 보세요.

빗물이 내려오는 관이 새는 경우는 우수관 누수에서, 흙에 닿은 벽 쪽 물은 지하 방수에서 이어 볼 수 있습니다. 결로는 물길이 아니라 공기 속 습기가 맺힌 것이라 방수 공사로는 해결되지 않습니다.

아래에서 막을까요, 위에서 다시 할까요?

지하주차장 천장 누수를 아래에서 고칠 때는 젖는 균열을 따라 주입구를 박고 재료를 밀어 넣어 갈라진 속을 메우는 방식이 중심입니다. 위쪽 화단과 차로를 건드리지 않아 공사가 작고 주차장을 오래 막지 않아도 되지만, 물이 들어오는 입구는 그대로라 다른 틈으로 옮겨 샐 수 있습니다. 주입 재료와 방식은 인젝션 방수에 정리했습니다. 주입으로 막기 어려운 넓은 이음에는 물을 받아 배수로로 흘려보내는 홈통을 달아, 차와 바닥을 지키며 위쪽 공사를 기다리기도 합니다.

위에서 하는 보수는 지붕판 위의 흙, 조경, 포장을 걷어 내고 방수층을 새로 까는 일입니다. 물이 들어오는 입구를 막는 근본 처리지만 공사 범위가 크고 화단과 놀이터를 한동안 쓰지 못해, 관리주체와 입주자대표회의가 함께 정해야 할 일이 됩니다. 차가 다니는 지상 차로라면 포장을 걷은 자리에 뿌리는 방수를 쓰기도 합니다(폴리우레아 방수).

실제로는 급한 자리를 아래에서 주입으로 막고, 같은 구역에서 되풀이되면 위쪽 방수를 계획하는 식으로 나눠 정하는 경우가 많습니다. 입주한 지 오래되지 않은 단지라면 시공사의 하자 보수 대상에 드는지도 관리주체가 확인해 볼 일입니다. 관련 규정이 있으니 관리사무소에 물어보세요.

관리사무소와 함께 모을 기록과 설비맵 진행

공용 부분이라 견적과 작업 범위는 관리주체와 정합니다. 입주민이나 관리사무소에서 아래 기록을 카톡이나 문자로 보내 주시면, 아래쪽 주입으로 될지 위쪽까지 봐야 할지 가늠해 말씀드립니다.

• 새는 자리: 물이 떨어지는 천장과 가장 가까운 기둥 번호, 구역 표시가 함께 나온 사진
• 천장 가까이: 균열과 하얀 자국, 녹물이 보이게 아래에서 올려 찍은 사진
• 바닥: 물이 고인 범위와, 물받이를 달았다면 그 모습
• 그 위 지상: 새는 자리 위에 화단, 놀이터, 차로, 배수구 가운데 무엇이 있는지 지상에서 찍은 사진
• 새는 때 메모: 비 온 날, 화단에 물 준 날, 맑은 날에 각각 젖었는지 적은 기록
• 예전 보수 흔적: 주입하거나 덧바른 자국이 있다면 그 자리 사진과, 남아 있다면 그 구역 도면

방문 날짜는 관리사무소 일정에 맞춰 잡고, 천장과 지상을 함께 볼 담당 기사는 날짜가 정해질 때 안내합니다. 현장에서는 천장 아래와 그 위 지상을 함께 보고, 아래에서 주입으로 막을 자리와 위쪽 방수가 필요한 자리를 나눠 견적을 먼저 드립니다. 주입 작업 때는 그 아래 주차 칸을 비워야 하므로, 관리사무소가 미리 안내문을 붙일 수 있게 작업 자리와 범위를 알려 드립니다. 작업은 관리주체가 동의한 범위에서만 합니다. 보수를 마친 뒤 비가 오면 같은 자리가 마른 채인지 다시 보고, 그 뒤 다시 젖는 일도 A/S로 설비맵이 책임집니다.