신축 아파트 누수, 하자보수는 어떤 순서로?

물자국, 하자일까요?

신축 아파트 누수가 공사상 잘못에서 생겼다면 법이 정한 하자에 해당할 수 있어, 담보책임기간 안에 사업주체에게 하자보수를 청구하는 것이 첫 순서입니다. 기간은 물이 샌 공사가 무엇인지에 따라 다르고, 집 안 전유부분은 인도받은 날부터, 공용부분은 사용검사일 등부터 셉니다. 설비맵은 보내 주신 사진과 주소를 살펴 가능 여부와 일정을 안내하고, 작업 전에 견적을 알린 뒤 동의를 받고 작업합니다.

「공동주택관리법」 제36조는 사업주체(「주택법」에 따른 사업주체나 분양을 목적으로 공동주택을 지은 건축주 등)가 공동주택의 하자에 분양에 따른 담보책임을 지도록 합니다. 같은 조 제4항이 말하는 하자는 공사상 잘못으로 균열, 침하, 파손, 들뜸, 누수 등이 생겨 건축물이나 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상 지장을 줄 정도의 결함입니다. 국가법령정보센터 「공동주택관리법」 제36조(2026. 10. 28. 확인)

물이 샌다고 모두 하자가 되는 것은 아닙니다. 입주 뒤 따로 단 정수기나 식기세척기 연결, 입주자가 맡긴 인테리어 공사에서 샌 물은 공사상 잘못과 거리가 멀 수 있습니다. 위층 세대가 쓰는 설비에서 넘어온 물이라면 윗집 누수 피해보상의 순서를 따르게 되고, 입주한 지 오래된 아파트는 하자보다 관리 구간을 먼저 따지게 되어 이 글과 순서가 다릅니다.

언제 누구에게 알릴까요?

입주 전과 입주 뒤에 할 일이 조금씩 다릅니다. 시기마다 알릴 곳과 할 일, 그때 남겨 둘 기록을 표로 묶었습니다.

표의 기간은 공사마다 따로 정해져 있습니다. 「공동주택관리법」 제36조 제3항은 담보책임기간을 내력구조부별·시설공사별로 10년의 범위에서 대통령령으로 정하게 하고, 같은 법 시행령 제36조 제1항은 내력구조부 하자를 10년, 시설공사별 하자를 별표 4의 기간으로 정합니다. 국가법령정보센터 「공동주택관리법」 제36조(2026. 10. 28. 확인) 국가법령정보센터 「공동주택관리법 시행령」 제36조(2026. 10. 28. 확인)

기록할 것과 맡길 것

신축 아파트 누수를 처음 알아챈 날에는 피해를 줄이고, 사업주체가 확인할 수 있게 지금 상태를 남기는 데 힘을 씁니다. 원인을 찾겠다고 벽이나 바닥을 먼저 뜯으면 하자인지 따질 근거가 흐려질 수 있습니다.

입주자가 할 일

• 떨어지는 물은 그릇으로 받고, 물이 전등이나 콘센트 쪽으로 번지면 그쪽 차단기를 먼저 내려 둡니다.
• 얼룩을 처음 본 날부터 번지는 모습을 날짜별로 찍어 한 폴더에 모아 둡니다.
• 관리사무소와 사업주체 하자 창구에는 문자나 서면처럼 글이 남는 방법으로 알립니다.
• 입주 뒤 따로 단 기기나 맡긴 인테리어 공사가 있다면 목록과 시공한 곳을 적어 둡니다.

맡길 일

• 물이 나오는 자리를 찾는 원인 확인
• 하자보수의 범위와 방법을 정해 고치는 일(청구를 받은 사업주체)
• 하자보수 대상이 아닌 것으로 정리된 부분의 수리

하자인지 아닌지 판정하는 곳은 따로 있어 설비맵이 정하지 않습니다. 설비맵은 누수 위치를 함께 찾고, 하자보수 대상이 아닌 수리를 연결하는 데까지 맡습니다.

공사 갈래별 담보책임기간

어느 공사에서 물이 샜는지에 따라 청구할 수 있는 기간이 달라집니다. 「공동주택관리법 시행령」 별표 4는 급·배수 설비와 창호를 3년, 지붕과 방수를 5년, 타일과 도배 같은 마감을 2년으로 나눕니다. 누수와 가까운 공사를 추리고, 같은 시행령 제36조 제1항이 정한 내력구조부 기간을 끝줄에 더하면 아래와 같습니다. 국가법령정보센터 「공동주택관리법 시행령」 [별표 4] 시설공사별 담보책임기간(2026. 10. 28. 확인) 국가법령정보센터 「공동주택관리법 시행령」 제36조(2026. 10. 28. 확인)

어느 공사의 기간을 적용할지는 물이 나온 자리와 원인 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 욕실 바닥 아래로 스민 물이면 방수공사, 벽 속 급수관 이음이면 급·배수 설비공사 쪽 기간을 먼저 확인하는 식입니다. 젖은 벽지와 들뜬 타일은 마감공사로 따로 정해져 있어 원인 공사와 기간이 다를 수 있습니다. 욕실 천장에서 떨어지는 물은 화장실 천장 누수, 창가가 젖는다면 창틀 누수, 베란다 천장이라면 베란다 천장 누수에서 원인 갈래를 더 볼 수 있습니다.

청구 뒤 답이 다르면 어떻게?

청구를 받은 사업주체에게도 지켜야 할 기한이 있습니다. 「공동주택관리법」 제37조는 담보책임기간에 하자가 생기면 사업주체가 입주자 등의 청구에 따라 보수하고, 하자로 생긴 손해를 배상할 책임을 지도록 합니다. 같은 법 시행령 제38조는 담보책임기간 안에 사업주체에게 청구하도록 하고, 전유부분은 입주자(공공임대주택은 임차인)가 청구하게 합니다. 국가법령정보센터 「공동주택관리법」 제37조(2026. 10. 28. 확인) 국가법령정보센터 「공동주택관리법 시행령」 제38조(2026. 10. 28. 확인)

시행령 제38조 제3항에 따라 사업주체는 청구받은 날부터 15일 이내에 하자를 보수하거나, 하자부위·보수방법·보수에 필요한 기간을 적은 하자보수계획을 서면으로 통보해야 합니다(보수 기간은 특별한 사유가 없으면 60일 이내). 하자가 아니라고 보는 사항은 그 이유를 서면으로 알려야 합니다. 국가법령정보센터 「공동주택관리법 시행령」 제38조(2026. 10. 28. 확인)

그 이유를 받아들이기 어렵다면 다툼을 다루는 창구가 있습니다. 「공동주택관리법」 제39조는 국토교통부에 하자심사·분쟁조정위원회를 두고 하자 여부 판정과 하자담보책임·하자보수를 둘러싼 분쟁의 조정과 재정 등을 맡기며, 신청하려는 사람은 국토교통부령에 따라 신청서를 내도록 합니다. 국가법령정보센터 「공동주택관리법」 제39조(2026. 10. 28. 확인)

위원회의 제도 안내에 따르면 입주자(등기부상 소유자)는 전유부분만 신청할 수 있고, 하자심사는 전유부분이면 하자부위 10개소 이내로 신청합니다. 담보책임기간 안에 하자보수를 청구하지 않은 사건은 각하 사유로 들며, 하자심사와 분쟁조정 기간은 전유부분 60일(30일 연장가능), 공용부분 90일(30일 연장가능)이고 흠결보정기간과 하자감정기간은 산입하지 않는다고 안내합니다. 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회 「하자심사 제도소개」(2026. 10. 28. 확인) 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회 「분쟁조정 제도소개」(2026. 10. 28. 확인)

판정이나 조정이 어떻게 나올지는 사안마다 다릅니다. 어느 단계로 가든 청구한 내용, 사업주체의 서면, 원인 확인 기록을 날짜순으로 모아 두는 것이 바탕입니다.

상담 전에 찍어 둘 사진 3장

신축 아파트 누수에서는 같은 사진이 하자보수를 청구할 때와 원인을 확인할 때 함께 쓰입니다. 카톡이나 문자로 아래 3장을 보내 주시면 어느 배관이나 공사 쪽을 먼저 볼지 방문 전에 가늠합니다.

• 넓게 한 장 — 얼룩이 있는 벽이나 천장이 창, 문틀, 몰딩과 함께 보이게 찍습니다. 집 안 어느 자리인지 알 수 있으면 됩니다.
• 가까이 한 장 — 얼룩 테두리, 들뜬 벽지, 실리콘이 벌어진 틈이 또렷하게 나오게 찍습니다.
• 관련 기기나 배관 한 장 — 욕실 천장 점검구 안, 싱크대 아래 배관, 난방 분배기, 에어컨 배수관처럼 얼룩 가까이 있는 설비를 찍습니다.

사진과 함께 인도받은 날, 하자보수를 청구했다면 그 날짜와 받은 답도 알려 주세요. 설비맵은 주소를 확인한 뒤 방문 전에 담당 기사를 안내하고, 현장에서 새는 자리를 짚은 뒤에는 작업할 범위와 금액부터 알려 드립니다. 청구할 생각인 자리는 작업 범위에서 빼 둘 수 있으니 미리 말씀해 주세요. 동의하신 부분만 작업하며 A/S까지 책임집니다.

하자보수 청구와 보상 협의는 입주자와 사업주체 사이의 일이라 설비맵이 대신하지 않습니다. 보험으로 처리할 부분이 있는지는 누수 보험과 책임, 젖은 벽지를 다시 바르는 순서는 누수 도배를 함께 보세요.